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云南旅游地产:产业模式日益清晰
 
 云南作为国家发改委首批的全国第一个旅游示范省,近年来在政策的支持下旅游产业得到长足发展,而随之兴起的旅游地产也步入快速发展的轨道。就像“鸡生蛋、蛋生鸡”的关系,旅游产业与旅游地产的关系,从发展之初就以相辅相成的状态在业内呈现。纵观房交会名单,但凡旅游业发达的州市,该区域的旅游地产都可谓是百花齐放。相关专家指出,如今的云南旅游地产不论是在整体规划、物业形态还是产品结构等方面都有了明显的改变:从观光型向休闲度假型转变,原来依附于自然景观单纯销售房子的营销模式也已经渐渐消失······这些变化,让整个旅游地产行业发展模式日渐清晰,也助推着云南的旅游产业。

  机遇带动产业发展

  中国著名战略策划大师王志纲曾就云南的旅游地产尖锐地指出四个问题:新兴崛起的云南旅游地产将以什么样的发展态势作出示范?什么样的旅游地产项目才是真正能带动云南大发展、有效促进云南旅游转型升级的项目?云南的16个州市中,哪一个州市比较适宜根植旅游地产项目?什么样的项目才能成为投资者追逐、世人瞩目的热点?王志纲认为,只有真正摸透了这四个问题,才可能谈旅游地产的发展以及未来趋势。

  王志纲认为,云南的旅游产业发展经过了三个阶段,其中最早发展起来的是西双版纳。“西双版纳的旅游业凭借着傣族风情和热带雨林景观风靡中国,是云南旅游发展第一阶段的代表。”王志纲如实说,在版纳之后,云南依托昆明举办99年世界园艺博览会迎来旅游发展的契机,“当时我就提出,世博会不是世博园,而是要借此机会打开云南的大门,把云南更多精彩的东西展示在世人面前。其中做得最好的就是滇西板块。”值得庆幸的是,云南利用好了这一次机会,完善高速路网,修建丽江机场,修复古城,更使人们走进了神秘的香格里拉,发现了这个天生丽质的休闲天堂。滇西北板块更是成功地开创了一个新的时代——休闲时代。

  伴随着旅游大潮的发展,云南迎来了第三个发展阶段,王志纲表示,当今世界上休闲已成时代潮流,先后出现了如地中海沿岸、夏威夷、黄金海岸与加勒比海等众多知名的度假目的地。为此云南提出了“二次创业”发展战略,由观光旅游向休闲旅游转型升级,实现旅游资源大省向旅游经济强省的新跨越。对于旅游地产来说,这是前所未有的机遇。

  正是在这样的机遇下,许多国内外地产大鳄纷纷进驻云南。一时间,丽江、大理、腾冲等热门地区,旅游地产炙手可热。不过,王志纲指出,开发旅游地产需要以打磨艺术品的心态进行“长期、耐心”的精雕细琢。要想做好这样一个项目,必须具备“三力”——实力、能力和心力。“在一个成熟的地方建设旅游项目是谁都能做的事情,占据旅游资源,稍加整理和开发,只要产品过得去,都能获得相应的回报,但也正是因为大家都能做,所以竞争很激烈,利润率也不会很高。而在一个有潜力,但鲜为人知、条件不成熟的地方,通过大手笔的投入打造出一片新天地,到时候市场都将是你的,回报也会更加丰厚。”王志纲如是说。

  日渐清晰的发展模式

  随着今年楼市的调控,旅游地产的发展更是迎来难得的“小阳春”。至祥置业董事副总经理黄雷在接受媒体采访时表示,2011年上半年云南旅游地产的主要变化可以概括为:大规划推动大发展;不限购旅游成热点;营销转移主战场。

  黄雷指出,2011年上半年瑞丽、版纳成为了云南省对外发展的“桥头堡”,旅游地产成为区域发展的重头戏,目标客户从本地、省内正式走向全国;此外,滇中一体化发展战略提出,玉溪、曲靖、楚雄、昆明滇中城市圈建设正式启动,客户置业选择范围扩大。同时,由于限购令的提出,直接抑制了州市客户和外省客户在昆明置业的需求,本着占有资源的理念,旅游地产凭借良好的景观资源优势,成为投资者眼中的香饽饽。“随着昆明限购令的提出,大量高端置业客户面临资金流向选择的问题,大量州市项目都具有良好的资源优势,将营销主战场转移至昆明,为客户提供便利的投资渠道,扩展项目的客户范围,成为保证项目消化、提升项目利润的重要手段。”黄雷表示。

  尽管旅游地产得到不同凡响的发展,不过依旧存在一定的问题,从而制约了云南旅游地产的发展,黄雷分析认为主要体现在以下几个方面:第一,定位模糊,云南现有的旅游地产项目以近年来开发的丽江、大理、阳宗海、澄江、腾冲、版纳五个区域定位较为鲜明,客户群体也更为明确,并获得了良好的发展势头,但其他区域都是以住宅开发为主导,先期定位并不明确,甚至更多的时候看到了限购政策的影响,摇身一变,更多的是概念的炒作而非实际的操作;第二,营销不力,云南的旅游地产项目更多针对本地高端客户,最多扩展到昆明区域,很少关注国内其他区域的高端客户,使得大量项目面临客户资源不足、消化进度趋缓的局面;第三,整合不足,七彩云南的概念早已享誉全球,但云南的旅游地产仍旧面临着各自为政的局面;第四,产品落后,很多旅游地产项目都依托于自然资源,不舍得在产品上投入,缺乏特色产品以及丰富的物业形态相关业内人士指出,今年下半年云南旅游地产的走势,最重要的是旅游地产项目下的生活方式的营造。不论是住宅项目,还是商业项目,或者旅游地产项目,最为关键的是生活方式的营造,只有融入了生活方式的项目或产品,才能被大众所接受。

 

 

 

 








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